三亚房地产业发展对国际旅游岛建设的影响

国际旅游岛建设中，三亚作为琼南地区乃至整个海南来说经济最为活跃、最具发展潜力的地区之一，其影响力和辐射作用是显而易见的。随着“海南国际旅游岛”上升为国家战略，三亚的房地产也日益迅猛发展。作为三亚经济支柱之一的房地产业的未来发展趋势和走向，在一段时间内，将对三亚未来经济和社会发展产生深远的影响。如何将三亚房地产业与国际旅游岛建设有机结合起来，将其引入理性、健康、良好的可持续发展轨道，是值得我们关注和研究的现实问题。

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。谈到三亚的房地产业，就不能不提及上个世纪九十年代以来，由海南建省引发的第一轮房地产开发热潮。受利益驱动，大量房地产公司和热钱进入海南，开始了一轮近似疯狂的圈地和建设狂潮。由于受到国家紧缩银根政策的影响，许多房地产公司由于资金链断裂而催生出房地产业的一个新型名词“半拉子工程”。大量的“半拉子工程”随着国家经济的复苏，花了十余年的时间，或重建、或炸毁，才将其处置完成。浪费的社会财富难以计数，这不能不说是一个灾难性的教训。如何避免重蹈当年的覆辙，是对各级政府和决策层执政理念和执政 能力 的一个重大考验。国际旅游岛建设从某种意义与其说是机遇，不如说是挑战。

一、国家优秀旅游城市的相关标准及要求

国家旅游局2007年修订的《中国优秀旅游城市检查标准》共20项79个分项。城市旅游经济发展水平、城市旅游产业定位与规模、城市旅游业政策支持和资金投入、城市旅游业发展的政府主导机制、城市旅游业的管理体系、城市旅游行业精神文明建设、城市的生态自然环境、城市的旅游安全与保险等20项，既是优秀旅游城市检查标准，也是优秀旅游城市发展的方向。

三亚是以生态自然环境而闻名于世。优秀旅游城市对生态环境也有具体要求，其优秀的标准是：建成区绿化覆盖率＞30%；生活垃圾无害化处理率＞80%；城市建成区噪声平均值＜58分贝；空气污染指数（全年API指数＜100的天数）＞80%；城市饮用水质达标率＞95%。

在《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中已经明确：“南部组团。以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业”。其实，三亚已率全国之先，将三亚从“观光旅游”目的地升级为“度假休闲旅游”目的地。观光旅游是指欣赏自然景观和文化古迹、领略民俗风情，并以增长见识、开阔眼界和愉悦心情为主要目的。而度假旅游是指以消遣娱乐、康体健身、休憩疗养、放松身心为主要目的，到某一特定目的地进行较少流动性的旅游消费活动。相对于观光旅游而言，度假旅游是一种更高层次的旅游形式，更强调安全、宁静的优美环境、丰富多彩的娱乐生活、增进身心健康的游憩设施和高品质的服务。从两者的定义上不难看出，度假休闲旅游对城市的生态环境、安全有序、宁静祥和提出了更高要求。

二、三亚房地产业的主要特点、发展现状及发展趋势

三亚房地产业整体来说有以下几个主要特点：一是与旅游业息息相关，伴随着旅游业的兴旺而逐步发展，因而被业内人士称为“旅游地产”；首先三亚商品房的80%以上是针对岛外人群设计和建设的。2010年上半年，三亚市岛外人士购买商品住房6366套、60.52万平方米，分别占总套数和总面积的85.5%,85.4%。（据《新华每日电讯》2010年8月10日）其次商品房的销售与旅游业相关度极高，与三亚旅游旺季、淡季一样。销售曲线与旅游人数一样呈“U”型，两头（年头年尾）高，中间（年中）低。二是相对稀缺性。三亚作为我国唯一的热带滨海旅游城市，其土地资源本身非常有限，更不用说有限的海岸资源了，因此，三亚的商品房，特别是海景房说是稀缺商品一点也不为过。

据了解，2001年三亚商品房均价1000元/㎡，商品房销售面积21.1万㎡，2001年商品房销售总价2.1亿元，到2010年1月至6月，三亚商品房均价约为18000元/㎡，商品房销售面积62.27万㎡，2010上半年商品房销售总价112.1亿元。从以上数据对比不难看出，三亚房地产业发展无论是商品房的价格还是销售面积都呈几何级数增长。

与十年前相比，购房者人群也发生了重大变化，十年前来三亚购房的大多数是用于自用的以“养老”为目的的低端客户，其追求的是房屋价格和使用的性价比。十年后购房者大多数是以“休闲度假”为目的购买商品房的高端客户，其追求的是高品质的享受，对高房价的承受能力较高。当然，其中还不乏以赚取高额回报为目的投资客。

目前由于三亚房地产商自有资金率较高，尽管受“国十条”政策影响，三亚商品房的成交量有所下滑，但房产商投资欲望没有下降的迹象。特别是全国大量的中等收入家庭的人们迫切想在三亚这块宝地上购买一套中低档的住房，供家里的老人和自己老了以后居住生活，手持土地的农民和不法投机商从中看到了“商机”，据不完全统计，在短短一段时间建成并销售“小产权房”达6400余栋，建筑面积达400多万平方米。这在一定程度上对正规的房地产市场产生了一定的冲击。最近市委、市政府采取了“铁锤行动”，疯狂的“小产权房”建设势头得到有效控制。

三、房地产业过速发展对三亚的主要影响

不可否认的一个事实是：三亚的房地产业与旅游业并称为经济支柱的两大产业，对三亚经济社会发展作出了巨大贡献。但与此同时，我们还应该清醒地认识到：房地产的过量开发和过速发展给三亚环境和生态系统、城市发展和管理、人文价值观取向和城市社会评价带来一定负面影响和伤害。

（一）过速的房地产开发将给城市未来发展埋下巨大的隐患，过速的房地产开发行为无异竭泽而渔，饮鸠止渴。

首先，房地产开发要消耗大量不可再生的土地资源，进一步挤占城市未来生存发展的空间。三亚全市国土总面积为2,872,875亩,其中林地(含国有林地、集体林地、商品林地及其他林地等)2,169,803亩，占总面积的75.5%以上,可供开发的建设用地不过20万亩,占总面积的7%。1999—2010年，我市供应土地面积共36804.767亩。2007、2008、2009年，我市建设用地面积分别为3352.10亩、4614.18亩、4278.42亩，商品住宅用地占建设用地的比例为5%、31%、27%。以每年供应建设用地4000亩计，不出50年，三亚的建设用地将消耗殆尽。丧失生存和发展的基础，届时我们留给子孙后代什么呢？

其次，房地产开发引入的大量新增人口将对城市承载能力造成很大的压力。按目前三亚每年销售的商品房100万平米，每户100平米的保守估算，三亚每年新增季节性住户超过一万户，以每户三人计，新增季节性流动人口超过三万人，以每十人一台小汽车为计，每年新增车辆将超过三千辆。而目前三亚市城区常住人口不到三十万人，登记注脚的机动车为134230辆，其中汽车为45809辆，摩托车为88325辆，挂车为96辆，保守估算，加上套牌车、外地车、未上牌车，每天在三亚上路的机动车超过十万辆，给三亚的道路交通安全带来很大的压力，停车难、交通不畅已是三亚久治不愈的顽疾。不出十年，市区人口数将翻番，机动车有望超过二十万台以上。如此大规模的人口快速增长将对三亚这个城市发展不过二十余年，城市基础设施极不完善的滨海小城的承载能力带来极为严峻的考验。

（二）生态环境遭遇破坏。而生态环境是旅游城市发展的根本，皮之不存，毛将焉附。

首先，开发过程中的显形破坏。在我市近十年来供应的土地面积36804亩中，农用地（含耕地、林地、湿地、园地、养殖水面）达17833亩，耕地为6157亩，荒地仅为2220亩。仅看数字显得很枯燥，若亲临生态遭遇破坏的现场则让人触目惊心。城市建成区噪音平均值呈逐年上升趋势，2009年昼间为70.6分贝，夜间为67.8分贝。已超过优秀旅游城市的标准。

其次，环境容量过载所造成的隐形破坏。无论是城市还是旅游景点，都有自己的最大容量，超过其最大容量形成过载，势必对城市或旅游景点造成致命伤害。三亚湾、大东海、亚龙湾等海滩近来年每到冬季，都承受巨大的客流量，现在已逐渐变黑并泥化。海石花珊瑚礁等海洋生物也随着潜水项目的兴起也在逐渐减少。

（三）城市秩序遭遇破坏。而规范有序是旅游城市发展的基础，没有规矩，难成方圆。

一方面，市民的生活秩序被打乱。城市人口的急剧膨胀，在城市配套设施建设不能及时跟进的情况下，广大市民正常的生活秩序无疑将被打乱。本地常住人口的公共资源被外来人口挤占，导致交通、医疗、入托、上学等等，都受到极大影响，人口增多而导致物价飞涨，本地居民对此很有意见。尤其是部分外地人不文明行为和毫无节制的夜生活，通宵不停的鞭炮声，屡禁不绝的占道经营的大小排档，严重污染环境，使宁静的三亚变得喧嚣嘈杂和不卫生。

另一方面，政府及服务机构的工作秩序也被打乱。由于新增人口多在冬季入住三亚，而冬季又正是三亚旅游的黄金季节，两股人流汇集三亚，给城市管理带来了前所未有的压力。面对市民的抱怨，游客的投诉，各新闻媒体及网络的关注，政府及各服务机构不得不像消防队员四处灭火，正常的工作秩序也因此被打乱。

（四）社会矛盾更加突出。而安全稳定是旅游城市发展的保证，安全不保，游客何以安心。

首先过度发展的房地产业，将会无形中加剧政府与市民的矛盾。这种矛盾不仅给城市和人性带来严重伤害，而且也给城市的安全稳定工作带来了许多不确定因素。我市目前猖獗地抢搭抢建，违章乱建，以及欺客宰客，坑蒙拐骗，甚至抢劫盗窃，应该说与房地产过多过滥开发不无关系。

其次容易引发市民与外地人的矛盾。商品房开发越多，外地人就越多。这支以老弱病残和中低端人群为主体的队伍，一方面抢占（甚至免费抢占）了三亚的公共资源，另一方面是地域的文化差异，导致群众时常发生语言或肢体冲突。

再次容易犯罪活动频发。实事证明，凡是流动人口多，人口密集的地方，就是犯罪活动频发的地方。随着“候鸟”南下，全国各地的人们纷纷南下，其中渔龙混杂，一些不法分子也混迹其中。三亚警力平时就捉襟见肘，每到冬季更是应接不暇，抢劫抢夺偷盗诈骗犯罪，因警力严重不足而猖獗一时，造成市民与游客人心不安，怨声不断。

总之，我敢说，如果三亚的房地产业不严加控制，特别是对无规划、无建筑特色的破坏性的“小产权房”不以“铁锤”持之以恒地打击下去，在不久的将来，三亚就会在建成全国人民的“第二居住地”的同时，不再成为国人和世人的旅游度假胜地，“旅游度假目的地”的金字招牌将在人们心目中消亡。

四、几点意见与建议

（一）围绕国际旅游城市的定位谋发展

当国际旅游城市的定位确定后，政府应集中精力围绕“旅游”做文章，在大力保护生态环境的前提下，开拓旅游市场，改善旅游环境，不断建设新的景区景点，创新旅游产品，提高服务水平，完善服务设施。我市有限的土地资源应首先保证旅游设施建设，保持适量的商品房开发。要做到：既要保持一定的销售数量，更要注重销售价格，不能贱卖三亚；既要考虑当前经济发展的需要，更要考虑长远的经济发展需要，同时还要考虑社会发展的和谐。

（二）房地产发展应与城市发展相协调

以生态自然环境为品牌的旅游城市发展需要不断引进高端的专业技术人才和大量的发展资金，因此适度规模地发展一定数量的商品房是建设国际旅游岛的需要。但房地产发展速度应服从和服务于城市的发展，并与城市发展相协调。大量事实证明，房地产发展过快，必然给生态带来破坏、给城市带来混乱。三亚应该统筹安排土地资源，严格土地审批程序，为城市的长远发展留有充分的余地。目前，三亚城市基础设施还很不完善，还难以承受人流高峰期的需求，如果依旧保持目前这种房地产发展的迅猛态势，不仅造成寅吃卯粮，而且还势必给有限的城市承载力雪上加霜。

（三）在保证民生的前提下走高端路线

建设国际旅游岛，首先是要建设好海南人民、三亚人民的幸福家园，为保证海南人民居者有其屋，省委、省政府已经制订一系列的政策措施来促进这一目标的实现。三亚市委、市政府认真贯彻省委、省政府关于建设保障性住房的一系列文件精神，积极行动，做了大量工作。三亚已基本完成保障性住房“同心家园”一、二期建设，总建筑面积15.06万平方米，共2677套房，首批300户廉租户已于今年6月入住。今年，三亚陆续实施同心家园三至六期工程，总建筑面积104.2万平方米，共7795套房，总投资达32亿元。目前，三期工程施工已经开展，四、五、六期正在抓紧进行工程设计、场地平整和各项前期工作，将在今年9月底之前陆续开工建设。计划三年内建设各类保障性住房10600套。截止今年6月，全市已完成农村危房和少数民族危房、简易房改造691户，居住面积51675平方米，受益人口3243人。有望在近二、三年内实现居者有其屋的目标。

在保证三亚市民居有其屋的前提下，商品房建设应走高精端路线。首先是要提高房地产业的准入门槛，让一批真正有实力的房地产开发商进入三亚；其次，要开发建设一系列具有热带旅游特色，上档次，有品味的房产精品。一方面是为了保护脆弱的生态环境和稀缺的土地资源，另一方面是为了三亚健康有序的发展和提升城市品位。虽然国家为了抑制上涨过快的房价制订了系列政策，但对处于特殊地理位置，特殊的气候环境优势的三亚，人们对商品房有特殊要求，应该采取特殊的政策。我认为三亚的商品房销售对象主要应该是高端的专业技术人才和非常富有阶层的人们，中产阶层的人们可以到三亚度假观光，而不是购房居住，低收入阶层的人们则可以把到三亚旅游度假作为一个 努力 奋斗的目标。商品房发展走市场化道路，由市场去决定价格。只要商品房价格是市场供求关系的真实反映而不是人为炒作的结果，我们就不应该也没有必要去限制。房地产发展的高精端路线是保证三亚可持续发展的一条重要途径。 

（此文章来自于省人大系统 2010 年度优秀调研成果汇编）